Ein aktueller Artikel des focus beschäftigt sich angesichts weiter steigender Preise mit der Frage, wo sich überhaupt noch ein Wohnungskauf lohnt. Wer Kapital in Immobilien anlegt, erwartet neben den immobilientypischen Anlagecharakteristika wie Konjunktur- und Inflationsunabhängigkeit und sachwertuntermauerter Wertbeständigkeit eine lohnenswerte Rendite und eine möglichst hohe Anlagesicherheit. Im Idealfall finanziert sich die Immobilie durch die Mieteinnahmen selbst und ist vor der Rente abbezahlt. In einigen deutschen Metropolen jedoch dienen die Immobilien nur noch bedingt als lohnende Kapitalanlage. Doch wo lohnt sich ein Kauf noch?
Studentenstädte zeigen besonders hohe Renditechancen
Nach den Ergebnissen einer neuen Studie des Maklerportals Immowelt können Immobilienkäufer durchaus in Deutschland noch mit Mietrenditen von bis zu 6,7 % rechnen. Gerade in den weiter expandierenden Studentenstädten hierzulande sind solche Renditeziele durchaus möglich. Doch Vorsicht: Umso höher die zu erwartende Rendite ist, umso größer ist nicht selten auch das Risiko. Betrachten wir uns einmal die 10 deutschen Städte mit der laut Studie höchsten Mietrendite:
1. Duisburg 6,7 %
2. Wuppertal 6,6 %
3. Chemnitz 6,5 %
4. Mönchengladbach 6,4 %
5. Magdeburg 6,3 %
6. Dortmund 5,9 %
7. Bochum 5,7 %
8. Essen 5,6 %
9. Cottbus 5,1 %
10. Bielefeld 5,0 %
Nimmt man nun als Beispiel Duisburg, so wird bei näherer Betrachtung deutlich, dass die Nachfrage nach Wohnraum dort geringer als in anderen Ballungsräumen ist. Gründe dafür können z. B. das lokal relativ niedrige Lohnniveau und die hohe Arbeitslosenquote sein. Die hohe Renditeaussicht könnte somit durch Leerstände und damit Mietausfälle sehr schnell zerstört werden.
Auch kann ganz generell in Städten mit solch hohen Renditeaussichten das Problem auftreten, dass ein Wiederverkauf kaum zu einem höheren Preis möglich ist als beim Kauf bezahlt wurde. Dies liegt an der fehlenden Wertsteigerung – allerdings lohnt sich eine individuelle Betrachtung in diesem Zusammenhang. Einige Städte – insbesondere im Ruhrgebiet – befinden sich schon seit einiger Zeit wieder im Aufschwung. Zu erwarten sind somit eine steigende Nachfrage und Wertentwicklung bei wohl zukünftig wieder sinkenden Renditen.
Wie sieht es in den 7 bevölkerungsreichsten deutschen Städten aus?
Unterdessen stagnieren oder sinken die Renditen in Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf weiter. Hier sind Renditen zwischen 3,2 % (München) bis 4,1 % (Düsseldorf) bzw. 4,3 % (Köln) zu erwarten. Die Immowelt-Studie hat insgesamt 40 deutsche Großstädte untersucht und kam zu dem Schluss, dass nur in 6 aller untersuchten Kandidaten die Mietrendite im vergangenen Jahr im Vergleich zu 2017 gestiegen ist:
- Lübeck: von 3,5 auf 3,6 %
- Wiesbaden: von 3,8 auf 3,9 %
- Cottbus: von 4,8 auf 5,1 %
- Bielefeld: von 4,9 auf 5,0 %
- Dortmund: von 5,8 auf 5,9 %
- Mönchengladbach: von 6,3 auf 6,4 %
Neben diesen Betrachtungen darf natürlich nicht übersehen werden, dass nicht nur die Lage, sondern auch die Immobilie selbst detailliert analysiert werden muss, um zu einem realistischen Rendite-/Risiko-Verhältnis zu gelangen.
Fazit: Der Immobilienkauf für die Kapitalanlage kann hierzulande immer noch lohnend sein, allerdings sollten vor jedem Kauf die Lage und die Umgebungsbedingungen sowie die Immobilie selbst eingehend analysiert werden. Nicht jeder Kauf kann bedingungslos empfohlen werden, da oftmals hohe Risiken damit einhergehen können.
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