DENKMALIMMOBILIEN
NEUBAUIMMOBILIEN
BESTANDSIMMOBILIEN
PFLEGEIMMOBILIEN
Unsere langjährige Erfahrung versetzt uns dabei in die Lage, Investoren ganzheitlich zu beraten und sie auf ihrem Weg zu einem erfolgreichen Investment zu begleiten. Dabei werden Immobilien im gesamten Bundesgebiet im Portfolio betreut.
Das Team um Andreas Schrobback hat sich insbesondere auf die denkmalgerechte Kernsanierung und die anschließende Vermarktung von historisch bedeutsamen Gebäuden spezialisiert. Gebäude mit denkmalgeschützter Bausubstanz bieten einen ganz besonderen Charme für die Bewohner. Meist zentral gelegen, sind diese oft architektonisch und /oder substanziell besonders herausragende Gebäude, welche nach einer Sanierung unter aktuellen Gesichtspunkten zu einem überproportional gehobenen Wohnambiente führen. Die Nachfrage und die Mietrendite sind entsprechend hoch; Leerstände hingegen sind kaum zu erwarten und die Sanierungskosten können durch Inanspruchnahme steuerlicher Vorteile geltend gemacht werden.
Andere Immobiliensparten haben ganz besondere Merkmale, die Vorteile für Investoren bedeuten können. So werden beispielsweise Pflegeimmobilien – ausgelöst durch den demografischen Wandel in Deutschland – auch weiterhin in stark steigendem Maße benötigt. Zu den Pflegeimmobilien zählen z. B. Alten- und Pflegeheime, Seniorenresidenzen und andere Einrichtungen, die aufgrund der durchschnittlich immer älter werden Bevölkerung vermehrt nachgefragt werden. Dabei sind die Mieterträge sogar staatlich abgesichert – selbst dann, wenn der Mieter über keine ausreichenden, finanziellen Mittel verfügt.
Auch im Neubau- und Bestandsportfolio sind wir stark engagiert.
Eine denkmalgeschützte Immobilie ist nicht nur aufgrund ihrer Historie eine außergewöhnliche Investition.
Dank der Sonderregelung im Steuerrecht ist eine Denkmalschutzimmobilie vor allem für professionelle Anleger sehr interessant. Bei einem denkmalgeschützten Objekt handelt es sich um eine Immobilie, die eine kulturhistorische Bedeutung hat. Durch diese Bedeutung ist ein Gebäude so geschützt, dass es weder zerstört noch wesentlich verändert werden darf. Zudem muss gewährleistet werden, dass die Gebäudesubstanz erhalten wird. Ein Kulturdenkmal kann ein einzelnes Haus sein, aber auch ganze Straßenzüge können unter Denkmalschutz stehen.
In Deutschland stehen rund eine Million Bauwerke, die vom Denkmalschutz als erhaltenswert eingestuft werden. Viele davon befinden sich in den Großstädten und weisen unterschiedliche Nutzungsarten auf. Private Anleger und Globalinvestoren können in denkmalgeschützte Wohngebäude oder auch Gewerbeimmobilien investieren.
Die angebotenen Objekte sind häufig Eigentumswohnungen in Gebäudeensembles, die aufwendig saniert wurden und aufgrund ihres besonderen Charakters bei den Mietern sehr beliebt sind.
Auch als Kapitalanlage sind Denkmalschutzimmobilien sehr attraktiv. Diese Objekte weisen eine hohe Sicherheit als Investition auf, die zu erwartende Rendite fällt lohnenswert aus und der Aspekt der Wertsteigerung kann ebenfalls überzeugen. Entscheidend sind zudem die Kriterien, die grundsätzlich bei jeder Immobilie gelten sollten. Die steuerlich begünstigten Immobilien befinden sich meist in den bevorzugten Lagen und zeichnen sich durch ihre repräsentative Architektur aus. Zudem wird auf den Erhalt der Bausubstanz streng geachtet und durch die daraus resultierenden aufwändigen Instandsetzungen sind die Immobilien sehr hochwertig. All dies sind Qualitätskriterien, die sich letztlich auf den Wert der Immobilie auswirken.
Um die hohen Abschreibungen für denkmalgeschützte Immobilien zur Steueroptimierung nutzen zu können, kann Ihr Objekt vermietet sein oder von Ihnen selbst genutzt werden. Laut Gesetz lassen sich bei Vermietung im Jahr der Herstellung und in den darauffolgenden sieben Jahren bis zu neun Prozent der Kosten für Baumaßnahmen am Baudenkmal abschreiben. Danach gilt für vier weitere Jahre eine erhöhte Absetzung von sieben Prozent. Dadurch erhalten Sie mit dem Kauf einen beachtlichen Steuervorteil, den bei der Auswahl Ihrer Kapitalanlage nicht übersehen sollten. Durch Abschreibungen mindern Sie über insgesamt zwölf Jahre Ihre persönliche Steuerlast auf das Einkommen. Bei der Selbstnutzung liegt die Abschreibungsrate etwas geringer - bei neun Prozent über zehn Jahre, sodass bis zu 90 Prozent der Wiederherstellungskosten bei der Steuer berücksichtigt werden. Neben der gesonderten Abschreibung lassen sich auch bei Denkmalschutzimmobilien die normalen Sätze für die Altsubstanz des Gebäudes anwenden. Zudem gelten höhere Abschreibungen für Immobilien, die sich in städtebaulichen Entwicklungsbereichen oder Sanierungsgebieten befinden. Mit dieser Regelung sollen Investoren gefördert werden, die an den Interessen der Stadt mitwirken und den geplanten Städtebau mit ihrem Kapital unterstützen.
Neubauten sind erst kürzlich errichtete Gebäude, die meist noch nicht von Bewohnern bezogen wurden. Außerdem werden solche Projekte als Neubauten bezeichnet, die noch nicht fertig gestellt sind und auf die Bedürfnisse des Eigentümers hin gebaut werden. Als Kapitalanlage sind neu gebaute Immobilien interessant, da die Bausubstanz im Vergleich zum Altbau noch keiner merklichen Abnutzung unterliegt. Zudem kann der Neubau in der Regel direkt bezogen werden. Aus diesen Umständen ergeben sich für den Erwerber deutliche Vorzüge.
Beim Kauf einer Neubauimmobilie können Sie im Normalfall davon ausgehen, dass die Gebäudesubstanz in einwandfreien Zustand ist und in naher Zukunft keine Modernisierungs- sowie Instandsetzungsarbeiten anfallen. Dadurch lassen sich die Kosten für einen Neubau deutlich leichter kalkulieren als für ein Gebäude mit hohem Instandhaltungsbedarf. Ein weiterer Vorteil der neu errichteten Gebäudehülle ist der energetische Aspekt. Neue Häuser werden mit modernen Materialien und unter Berücksichtigung der Energieeffizienz errichtet. Die Richtlinien zur Energiesparverordnung geben vor, welchen Standards ein neues Gebäude zu erfüllen muss. Dadurch verbrauchen die Objekte weniger Heizenergie und sparen Betriebskosten ein, was gleichzeitig der Umwelt zugute kommt. Darüber hinaus punkten die neuen Objekte mit einer zeitgemäßen Architektur, die heutige Lebensweisen und Wohnstile berücksichtigt.
Auch für Privatanleger, die eine Immobilie kaufen und anschließend vermieten möchten, ist die Neubauimmobilie interessant. Neubauwohnungen erzielen im Vergleich zum alten Bestand vor Ort höhere Mieten, da der Wohnstandard höher ist und dementsprechend die Nachfrage nach solchen Objekten besteht. Außerdem sind neben dem Anschaffungspreis keine weiteren Ausgaben erforderlich, um die Immobilie bewohnbar zu machen. Da Neubauimmobilien meist noch nicht bewohnt sind, kann sich der Eigentümer seine Mieter selbst aussuchen. Wird der Neubau erst noch errichtet, können Sie als Eigentümer großen Einfluss nehmen und den Grundriss sowie weitere Aspekte selbst bestimmen.
Wie auch beim Altbau ergeben sich durch die Neubauimmobilie vorteilhafte Möglichkeiten, Ausgaben steuerlich abzusetzen und für die Gewinne weniger Steuern zahlen zu müssen. Als gewerblicher Immobilieneigentümer, der seine Objekte vermietet, zahlen Sie nur auf die Überschüsse Steuern. Demzufolge werden die Mieteinnahmen um die abzugsfähigen Kosten bei der Veranlagung der Steuer reduziert. Zu den Kosten, die für die Besteuerung relevant sind, gehören unter anderem die Kreditzinsen und die Kosten für die Verwaltung der Immobilie. Insbesondere während der Tilgungsdauer für den Kredit kommt es durchaus vor, dass die Ausgaben die Einnahmen übersteigen und der Eigentümer seine Neubauimmobilie als Steuersparmodell nutzen kann.
Ein weiterer Bestandteil der steuerlichen Besonderheiten von Neubauten sind die zukünftigen Abschreibungen, die eine Abnutzung des Objekts über den Zeitverlauf berücksichtigen. Die Abschreibung erfolgt über einen Zeitraum von bis zu 50 Jahren, mit jährlich zwei Prozent. Dadurch wird der Wert der Immobilie rechnerisch verringert, obwohl das Gebäude selbstverständlich in der Realität eine Wertsteigerung verzeichnen kann. Die Abschreibungen sind allerdings nur für vermietete Neubauimmobilien anwendbar. Bei der Kalkulation sind die Anschaffungs- und Herstellungskosten für die Immobilie entscheidend, während die Ausgaben für das Grundstück jedoch unberücksichtigt bleiben.
Bestandsimmobilien sind Gebäude, die bereits fertig errichtet sind und damit keine lange Bauzeit bis zur Nutzung
erfordern. Die Objekte sind im festen Bestand des Eigentümers und generieren Einnahmen durch die Vermietung von
Wohnungen oder der Gewerbeflächen. Die Objekte werden zum Teil auch vom Eigentümer selbst genutzt, wenn dieser die Immobilie nicht vorrangig als Kapitalanlage erwirbt.
Der Erwerb einer Bestandsimmobilie wird von unseren Anlegern bevorzugt, die den geringeren Kostenaufwand im Vergleich zum Neubau als wichtiges Entscheidungskriterium erachten. Darüber hinaus sind die Objekte eine interessante Alternative zum Bauland an Standorten, wo kaum mehr freie Grundstücke vorhanden sind.
Eines der Kriterien für den Immobilienerwerb ist die steuerliche Komponente. Durch die Finanzierung des Kaufpreises entstehen dem neuen Eigentümer Belastungen, die er in seiner Steuererklärung geltend machen kann. Zu den steuerrelevanten Positionen gehören neben dem Kreditbetrag auch Ausgaben für Instandsetzungsarbeiten am Haus. Die steuerlichen Besonderheiten ergeben sich für Immobilienbesitzer, die ihr Objekt vermieten und dadurch Einnahmen erzielen. Das deutsche Steuerrecht kennt zahlreiche Anwendungsfälle, die ein ausgebildeter Steuerberater überblickt. Dieser kann Sie dabei unterstützen, Ihre Steuererklärung korrekt zu erstellen.
Sie können für Ihre Bestandsimmobilie Kosten von der Steuer absetzen, die als Werbekosten deklariert sind. Dabei handelt es sich um Ausgaben, die für den Erwerb und die Instandhaltung anfallen.
Dabei werden allerdings nur die Anschaffungskosten für das Objekt, nicht jedoch für das Grundstück, berücksichtigt. Bestandsimmobilien werden über einen Zeitraum von maximal 50 Jahren linear abgeschrieben. Nutzen Sie alle Möglichkeiten, die Ihnen das Steuerrecht für die Minderung der Steuer anbietet. Die höchsten steuerlichen Einsparungen lassen sich erzielen, wenn die Immobilie rechnerisch Verluste macht.
Der steigende Bedarf an Seniorenwohnheimen und Pflegeimmobilien sind Zeugnis der stetig steigenden Lebenserwartung in Deutschland. Nachhaltig und perspektivisch langfristig darf man den Bedarf daher hierzulande bezeichnen – eine gute Chance für Investoren, sich eine verlässliche Rendite auf lange Sicht zu sichern. Einige Fakten sollten allerdings dabei beachtet werden, denn zeitgemäße Immobilienangebote für Senioren und Pflegebedürftige erfordern heutzutage andere Konzepte als früher. Dabei ist nicht nur die oft zitierte „Lage“ eine wichtige Einflussgröße. Die Ansprüche an Ausstattung (z. B. senioren- oder behindertengerechte Ausstattung) und den – je nach individuellem Gesundheitszustand der Bewohner – notwendigen Background (z. B. durch Ärzte oder elektronische Geräte) sind Voraussetzung für eine geeignete Pflegeimmobilie. Dabei können durchaus unterschiedliche Wohnkonzepte vorhanden sein – beispielsweise Appartementanlagen oder auch große Heime mit verschiedenen Wohneinheiten. Investoren können dabei von einer großen Sicherheit ihrer Kapitalanlage ausgehen: Die Vermietung erfolgt an den Betreiber der Immobilie und nicht an die Bewohner selbst. Können diese z. B. wegen unzureichender finanzieller Mittel die Wohneinheit nicht zahlen, so springt direkt die Sozialversicherung ein.
Vor 100 Jahren betrug die durchschnittliche Lebenserwartung nur etwa 45 Lebensjahre. Heute leben Neugeborene Mädchen im Durchschnitt ca. 82 und Jungen etwa 76 Jahre. Grundsätzlich haben die medizinische Versorgung und die heute mögliche, sehr gesunde Ernährung auch dazu beigetragen, dass die Zahl der Menschen mit dreistelliger Lebensjahrzahl immer zahlreicher werden: Vor 35 Jahren gab es hierzulande nur 265 Personen über 100 Jahren – aktuell liegt diese Zahl bei mehr als 10.000 mit weiter steigender Tendenz. Somit ergeben sich auch weiterhin langfristig sehr attraktive Renditepotenziale für die Kapitalanlage in Pflegeimmobilien. Viele Menschen sehen es kritisch, dass die Planung und Realisation von Pflegeimmobilien nur unter dem Aspekt der Wirtschaftlichkeit durchgeführt werden. Das ist jedoch die falsche Denkweise: Wenn Menschen in fortgeschrittenem Alter mit oder ohne Behinderungen bzw. Pflegebedarf altersgerecht und gut betreut in einem behaglichen Wohnambiente untergebracht werden sollen, geht dies nur, wenn als Fundament auch eine attraktive Kapitalbasis zur Verfügung steht. Durch Anleger, die in einem solchen Investment eine gute Anlagemöglichkeit sehen, entstehen somit Vorteile für alle Seiten.
Die Investition in eine Sozialimmobilie wie z. B. Pflegeheime oder Seniorenresidenzen ist eine besondere Anlageform, bei der es sich für Anleger lohnt, genau hinzuschauen. Aktuell sind dort Mietverträge mit sehr langen Laufzeiten – teils bis zu 29 Jahren - nichts Ungewöhnliches. Zudem sind Investitionen hier durch die Sachwertuntermauerung inflationsgeschützt und durch den letztlich staatlich gesicherten Mietfluss auch konjunkturunabhängig. Eine wohl überlegte Wahl des Standortes und ein effektives Gebäudemanagement sollten ein stetiges Wachstum der Investitionseinlage sicherstellen. Der demografische Wandel hierzulande ist als sehr förderlich für ein solches Engagement zu bezeichnen, welches außerdem noch eine sehr schöne soziale Komponente besitzt. Betrachtet man die bestehenden Pflegeimmobilien, so sind viele Anlagen mittlerweile 30 Jahre und älter – also nicht mehr unbedingt zeitgemäß. Experten der Pflegeversicherung schätzen einen Bedarf von mehr als 4.000 Pflegeheimen, die neu gebaut werden müssen (nachzulesen im „4. Altenpflegebericht“, welcher im Auftrag der Bundesregierung erstellt wurde). Besonders wertvoll hierbei ist die Förderfähigkeit der Pflegeimmobilie, weil der Betreiber durch das Sozialamt über einen Aufteilungsschlüssel die Pflegekosten ersetzt bekommt. Voraussetzung für die Förderfähigkeit ist neben der selbständigen Bewirtschaftung, dass eine ganztägige Betreuung durch entsprechende Fachkräfte gegeben ist.
Die Investition in Pflegeimmobilien ist für Anleger besonders attraktiv, da der Mietfluss staatlich untermauert und die Vermietbarkeit durch einen enormen Nachfrageüberhang sichergestellt ist. Die Anlage bietet eine attraktive Rendite, Inflations- und Konjunkturunabhängigkeit und enthält zudem noch eine soziale Komponente. Wird hier auf die Förderfähigkeit, den Standort und das Management geachtet, sollte einer ganzheitlichen, attraktiv verzinsten und vergleichsweise sehr sicheren Kapitalanlage nichts mehr im Wege stehen.
Die zunehmend älter werdende Bevölkerung in Deutschland führt zu einer kontinuierlich steigenden Nachfrage nach altersgerechtem Wohnraum. Senioren und Menschen mit körperlichen Beeinträchtigungen brauchen oft nicht nur ein möglichst barrierefreies Umfeld, sondern auch ein persönliches Wohnumfeld, in dem entsprechende Betreuung oder Pflege problemlos und schnell geleistet werden können. Solche Immobilien sind derzeit längst nicht in allen Gebieten Deutschland in ausreichender Zahl vorhanden – nicht wenige Menschen hadern deshalb mit dem persönlichen Wohnumfeld und sind weiterhin auf der Suche nach passenden Angeboten. Der Markt für solche Angebote bietet Kapitalanlegern die Chance auf ein konjunktur- und finanzmarktunabhängiges Zukunftsinvestment, welches nicht nur unter Renditegesichtspunkten außergewöhnlich interessant ist.
Zu den Pflegeimmobilien zählen generell Alten- und Pflegeheime, Seniorenresidenzen und verschiedene, kombinierte Einrichtungen. Die Statistiken zur demografischen Entwicklung weisen auch weiterhin auf eine zunehmend ältere Bevölkerung in Deutschland hin, weshalb Pflegeimmobilien und privater, altersgerechter Wohnraum ebenfalls in zunehmendem Maße geschaffen werden müssen. Nach zuverlässigen Berechnungen und Analysen wird die Zahl der Pflegebedürftigen in Deutschland bis zum Jahr 2030 etwa doppelt so hoch sein wie heute. Bis 2050 werden dann schon mindestens 30 % der deutschen Wohnbevölkerung 65 Jahre oder älter sein. Daraus resultiert eine überproportionalen Nachfrage nach einer adäquaten Unterbringung. Der Staat fördert über die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) bereits entsprechende Umbauten bzw. die Schaffung entsprechenden Wohnraums. Pflegeeinrichtungen werden zudem über die staatlichen Sozialversicherungsträger mittels eines Versorgungsvertrages nach § 72 SGB (Sozialgesetzbuch) abgesichert, falls der pflegebedürftige Mieter nicht über ausreichende finanzielle Mittel zur Mietzahlung verfügt.
Oben genannte Aspekte machen die Investition in Pflegeimmobilien bzw. altersgerechten Wohnraum enorm interessant für Kapitalanleger. Der staatlich gesicherte Mietzufluss bzw. die Fördermöglichkeiten ermöglichen eine – im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen – enorm sichere Renditekalkulation. Zudem ist diese Sachwert-Investition völlig unabhängig von der Entwicklung an den Finanz- bzw. Börsenmärkten und ist somit von der konjunkturellen Entwicklung unabhängig.
Durchschnittliche Mietrenditen liegen bei deutlich über 5 %, was im Vergleich zu anderen Kapitalanlagemöglichkeiten sehr attraktiv ist – teilweise bedingt durch den niedrigen Verwaltungsaufwand für solche Anlagen. Das Risiko ist sehr überschaubar, denn neben der schon erwähnten Absicherung der Mietzahlungen über das Sozialgesetzbuch sind Leerstände kaum zu erwarten – die Investition ist daher als langfristige, solide Anlagealternative zu betrachten.
