Die Immobilienpreise klettern weiter – besonders in Ballungsgebieten in Deutschland ist kaum noch bezahlbarer Wohnraum zu bekommen. Wo können Bürger und Investoren noch kaufen und lohnt sich das überhaupt noch? Ein aktueller Artikel der Euro am Sonntag beschäftigt sich mit der aktuellen Lage am deutschen Immobilienmarkt. Schon seit längerer Zeit befinden sich die Zinsen für Immobilienkredite am Boden, was die Nachfrage noch weiter angetrieben hat. Entsprechend der großen Nachfrage sind die Preise für Immobilien stark gestiegen. Beispiel München: Ein Quadratmeter Wohnraum kostet beim Kauf derzeit rund 5.100 Euro – das sind ca. 65 % mehr als noch 2011. Im selben Zeitraum sind die Mieten um immerhin 24 % gestiegen – hier ist jedoch eine klare Diskrepanz zu erkennen. In vielen Ballungsgebieten in Deutschland ist die Situation ähnlich – Tendenz weiter steigend. Trotzdem sind viele Fachleute der Meinung, dass Deutschland noch immer nicht zu teuer bei Immobilien ist – hier werden vor allem internationale Vergleiche, z. B. mit Mailand, Barcelona oder Lyon herangezogen. Bei den Preisen dort kommt sogar der deutsche Spitzenreiter – München – nicht mit. Trotzdem stellt sich für viele Menschen aktuell die Frage, ob sich der Kauf einer Immobilie überhaupt noch lohnt.
Andreas Schrobback: Ganzheitliches Bild muss betrachtet werden
Der seit vielen Jahren erfolgreich am deutschen Immobilienmarkt tätige Immobilienunternehmer Andreas Schrobback aus Berlin findet es wichtig, das Bild ganzheitlich zu betrachten. So hat der Immobilienboom hierzulande noch lange nicht das ganze Land ergriffen. Außerdem stellt sich bei langfristiger Betrachtung tatsächlich heraus, dass der Anstieg der Immobilienpreise hierzulande auch zum großen Teil eine Nachholentwicklung ist, da die Preise vor einigen Jahren vor allem im internationalen Vergleich noch sehr niedrig waren. Gerade die ländlichen Regionen in Deutschland zeigen oft eine hohe Leerstandsrate – insbesondere im Osten und der Mitte Deutschlands. Die Ballungsgebiete sind durch einen starken Nachfrageüberhang geprägt - dieses Verhältnis führt eben zu unterschiedlichen Preisentwicklungen in den sogenannten Zuzugs- und Wegzugsregionen. Wichtig: Die meisten Fachleute und auch die Bundesbank sehen bisher keine Anzeichen einer Immobilienblase. Dies liegt vor allem daran, dass die Banken auch weiterhin sehr genau die Kreditvergabe kontrollieren. Es ist bisher kein nennenswerter Anstieg der Ausfallraten festzustellen.
Wo lohnt sich nun der Erwerb von Immobilieneigentum?
Auch der blinde Kauf in sogenannten Zuzugsregionen lohnt nicht in jedem Fall. Wertsteigerung und Mietauslastung sind für einen Käufer nur dann gegeben, wenn verschiedene Einflussfaktoren möglichst optimal zusammenpassen. Euro am Sonntag nennt die Mietrendite einen von mehreren guten Indikatoren für eine realistische Einschätzung: Sie lässt sich errechnen, wenn man die Jahreskaltmiete je m² durch den Kaufpreis je m² dividiert und das Ergebnis dann mit 100 multipliziert. Diese Bruttorendite ist natürlich so nicht erzielbar, da je nach Zustand des Gebäudes Kosten für Instandhaltung, Verwaltung, Steuern etc. abgezogen werden müssen. Trotzdem ist sie ein guter Indikator, da eine geringe Rendite auch auf ein geringes Leerstands- oder Ausfallrisiko hindeutet. In den großen Metropolen Deutschlands liegt die Bruttorendite zwischen 3 und 4 %. Grundsätzlich kann man davon ausgehen, dass die Rendite umso geringer ausfällt, je teurer das Objekt beim Erwerb ist. Ob die Immobilie für ein Investment geeignet ist, hängt aber noch von weiteren Indikatoren ab – darunter die Mikrolage und die generelle Substanz des Objekts. Bei der Einschätzung der Substanz können Fachleute (wie z. B. Bausachverständige) weiter helfen. Außerdem sollte bedacht werden, dass die finanziellen Verhältnisse (z. B. das Vorhandensein ausreichenden Eigenkapitals) für eine ggf. notwendige Finanzierung passend sein sollten.
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