Nach einer aktuellen Studie des Baufinanzierungsanbieters Hüttig & Rompf sind vor allem Eigennutzer vom Anstieg der Immobilienpreise in Deutschland betroffen. Die Zahlen ergaben, dass im Vergleich zu vor 10 Jahren durchschnittlich mehr als 20 Monatsgehälter zusätzlich aufgebracht werden müssen, um eine entsprechend vergleichbare Wohnung zu erwerben. Ein Ende dieses Anstiegs ist dabei nicht abzusehen, weil nun auch noch steigende Bauzinsen hinzukommen könnten. Kapitalanleger hingegen werden zwar ebenfalls belastet, jedoch in geringerem Maße als die Eigennutzer. Hier ist grundsätzlich das zur Verfügung stehende durchschnittliche Einkommen höher als bei Eigennutzern und zudem haben die Anleger die Möglichkeit, kleinere Wohneinheiten zu erstehen.
Einkommen steigen langsamer als die Preise für Immobilien
Konkret hat die Studie den Aufwand (als durchschnittliches Haushaltsnettoeinkommen) von 2012 zu 2021 gegenübergestellt – für den Fall, dass eine Wohnung mit 100 m² Wohnfläche mit durchschnittlicher Ausstattung erworben werden soll. Im Jahr 2021 musste dafür das 71-fache des monatlichen Nettoeinkommens eines Haushalts aufgewendet werden – im Jahr 2012 waren dies „nur“ Aufwendungen in Höhe des etwa 50-fachen Nettomonatseinkommens. Dabei leiden die Eigentümer selbstgenutzter Immobilien besonders darunter, dass die durchschnittlichen Haushaltseinkommen merklich langsamer ansteigen als die Immobilienpreise. Dies wurde durch eine sehr aufwändige Auswertung von ca. 60.000 realen Finanzierungsfällen der letzten 10 Jahre herausgefunden – dabei wurden auch verschiedene Objekte, Käufertypen und Immobilienlagen berücksichtigt.
Doch auch Kapitalanleger spüren die Verteuerung: Hier wurden für eine Wohnung mit 100 m² Wohnfläche vor etwa 10 Jahren noch 33 Nettomonatseinkommen investiert, aktuell sind dies ca. 45 Einkommen. Während dieses Zeitraumes ist zudem der Anteil der Kapitalanleger, die auf Immobilien setzen, gestiegen – und zwar von 17 % auf 30 %. Diese Anleger sind in der Regel besonders einkommensstark – Eigennutzer verfügten laut Analyse-Ergebnis im Jahr 2021 über ein durchschnittliches Haushaltnettoeinkommen von 5.715 Euro je Monat, während es bei den Kapitalanlegern ein durchschnittliches Haushaltnettoeinkommen von 8.175 Euro je Monat sind.
Kleinere Wohneinheiten erfahren Präferenz – Zinsanstieg könnte negative Auswirkungen haben
Starke Inflation sowie ein Mangel an alternativen Anlageformen haben die Zahl der Anleger in Immobilien wachsen lassen. Diese Investoren präferieren derzeit eher kleinere Wohneinheiten, da sich hier eine leichtere Vermietbarkeit zeigt – durchschnittlich kostet die Wohnfläche laut Studie ca. 3.958 Euro je m², was ca. 78 % mehr ist als noch 2012. Kleinere Objekte erfahren dabei eine steigende Nachfrage, was letztlich sogar zu einem leichten Absinken der monatlichen Belastung für Kapitalanleger führte: Diese beträgt derzeit nur ca. 11,5 % des Nettoeinkommens (Aufwand für Zins und Tilgung).
Noch sind die Zinsen sehr günstig – doch dies könnte sich bald ändern. Die amerikanische Notenbank FED erhöhte den Leitzins am 4.Mai 2022 um 50 Basispunkte mit der zusätzlichen Aussage, dass dies voraussichtlich noch nicht das Ende der Zinserhöhungen sei. Es dürfte nur eine Frage der Zeit sein, bis die EZB (Europäische Zentralbank) folgt. Somit sollten auch die Hypothekenzinsen in nächster Zeit steigen – Fachleute erwarten mittlerweile eine Steigerung von jetzt 2,1 % auf ca. 3 % für 10-jährige Immobilienfinanzierungen noch im Sommer. Verteuern sich Immobilienkredite, können sich weniger Menschen eine solche leisten – dies führt aller Voraussicht nach zu einer Abschwächung der Immobiliennachfrage in den nächsten Monaten.
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